Schenkung Immobilie Vor- und Nachteile: Das müssen Sie wissen

Die Schenkung einer Immobilie kann verlockend erscheinen, doch birgt sie sowohl Vorteile als auch erhebliche Risiken. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie steuerliche Freibeträge nutzen, Vermögen frühzeitig übertragen und individuelle Gestaltungsmöglichkeiten ausschöpfen können. Gleichzeitig beleuchten wir kritische Aspekte wie Kontrollverlust, Pflegekosten und Pflichtteilskonflikte. Lassen Sie uns gemeinsam herausfinden, ob eine Immobilienschenkung für Sie sinnvoll ist und welche Alternativen es gibt, um Ihre Familie abzusichern.

Immobilie zu Lebzeiten schenken: Vor- und Nachteile im Überblick

Eine Immobilienschenkung zu Lebzeiten ist ein strategisches Instrument der vorweggenommenen Erbfolge. Sie ermöglicht es, steuerliche Freibeträge mehrfach auszuschöpfen, künftige Wertsteigerungen frühzeitig auf die nächste Generation zu übertragen und klare Eigentumsverhältnisse innerhalb der Familie zu schaffen. Gemäß § 516 BGB liegt eine Schenkung vor, wenn ein Vermögenswert unentgeltlich zugewendet wird und beide Parteien über die Unentgeltlichkeit einig sind.

Besonders bei Schenkungen an Kinder oder Ehegatten stehen erhebliche Steuerfreibeträge bereit. Zudem kann sich der bisherige Eigentümer über vertragliche Gestaltungen wie ein lebenslanges Wohnrecht, einen Nießbrauch, Versorgungsrenten oder dinglich gesicherte Rückforderungsrechte absichern.

Der zentrale Nachteil jeder Immobilienschenkung: Mit dem Vollzug im Grundbuch verliert der Schenker das Eigentum und die freie Verfügungsgewalt über das Objekt.

Wird später Liquidität für den eigenen Lebensunterhalt, unvorhergesehene Pflegekosten oder eine Veräußerung benötigt, kann die Immobilie nicht mehr eigenmächtig beliehen oder verkauft werden. Eine Schenkung ist daher nur dann wirtschaftlich tragfähig, wenn die eigene Altersvorsorge unabhängig vom Immobilienwert gesichert ist und vertragliche Schutzmechanismen greifen.

Im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge kommen typischerweise nahe Angehörige als Beschenkte in Betracht:

• Kinder und Stiefkinder
• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner
• Enkelkinder

Gegenüber einer klassischen Vererbung liegen die wesentlichen Vorteile in der aktiven Streitvermeidung. Durch einen präzise formulierten notariellen Übergabevertrag bestimmt der Eigentümer verbindlich, wer das Objekt übernimmt. Dadurch lässt sich die Entstehung einer zerstrittenen Erbengemeinschaft von vornherein verhindern, bei der alle Miterben nur gemeinschaftlich über Verkauf, Vermietung oder Sanierung beschließen könnten. So werden langwierige Erbstreitigkeiten, finanzielle Blockaden und drohende Teilungsversteigerungen effektiv abgewendet.

Aus steuerlicher Sicht besteht der größte Hebel darin, dass die persönlichen Schenkungsfreibeträge nach Ablauf von jeweils zehn Jahren erneut in voller Höhe zur Verfügung stehen. Zudem gilt für die Steuerberechnung der Stichtagswert zum Zeitpunkt der Übertragung. Künftige Wertsteigerungen schlagen sich somit nicht mehr in der späteren Erbschaftsteuer nieder.

Diesen Vorteilen stehen substantielle Risiken gegenüber: Pflichtteilsberechtigte Angehörige können Ergänzungsansprüche geltend machen, und gerät der Beschenkte in eine Scheidung oder Insolvenz, droht der Zugriff Dritter auf das Familienvermögen.

Hinzu kommt: Ein Nießbrauch sichert zwar Mieteinnahmen und Selbstnutzung, hemmt jedoch im Regelfall den Beginn der Zehnjahresfrist für Pflichtteilsergänzungsansprüche. Eine vollständige Eigentumsübertragung ohne ausreichende Barreserven birgt zudem erhebliche Gefahren im Fall einer späteren Pflegebedürftigkeit.

Wie hoch ist die Schenkungsteuer bei einer Immobilie?

Die Höhe der anfallenden Schenkungsteuer richtet sich nach dem steuerlichen Wert der Immobilie, dem Verwandtschaftsgrad, der Steuerklasse sowie den innerhalb der letzten zehn Jahre bereits genutzten Freibeträgen.

Das Finanzamt ermittelt den Steuerwert nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG). Je nach Immobilienart greift das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Der festgestellte Steuerwert dient als Bemessungsgrundlage und kann vom tatsächlichen Verkehrswert abweichen.

Die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG gliedern sich wie folgt:

Der Freibetrag gilt personengebunden zwischen dem jeweiligen Schenker und dem Beschenkten. Ein Kind kann somit den Freibetrag von 400.000 Euro gegenüber der Mutter und separat weitere 400.000 Euro gegenüber dem Vater geltend machen.

Erwerbe von derselben Person innerhalb eines Zehnjahreszeitraums werden nach § 14 ErbStG zusammengerechnet.

Hat ein Vater seinem Kind vor vier Jahren bereits Barvermögen in Höhe von 150.000 Euro übertragen, verbleibt für die aktuelle Grundstücksübertragung lediglich ein freier Betrag von 250.000 Euro. Erst nach Ablauf von zehn Jahren steht der volle Betrag wieder bereit.

Rechnerisches Beispiel: Überträgt eine Mutter eine Immobilie mit einem festgestellten Steuerwert von 550.000 Euro auf ihr Kind, bleiben 400.000 Euro steuerfrei. Die verbleibenden 150.000 Euro stellen den steuerpflichtigen Erwerb dar. Die exakte Steuerbelastung richtet sich nach dem progressiven Steuersatz der Steuerklasse I gemäß § 19 ErbStG.

Wird dem Schenker ein Nießbrauch oder ein Wohnrecht eingeräumt, mindert der Kapitalwert dieses Nutzungsrechts nach § 14 BewG den steuerlichen Wert des Erwerbs. Maßgebliche Faktoren hierbei sind das statistische Lebensalter des Schenkers sowie der nachhaltig erzielbare Jahreswert der Nutzung.

Für das selbst genutzte Familienheim existieren Sonderbestimmungen: Die lebzeitige Übertragung unter Ehegatten ist nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG vollkommen steuerfrei – ohne Anrechnung auf den Freibetrag und ohne Flächenbegrenzung. Bei Kindern greift eine Steuerbefreiung hingegen nur im Erbfall, gekoppelt an eine zehnjährige Selbstnutzungspflicht und gedeckelt auf maximal 200 Quadratmeter Wohnfläche.

Wer ein Familienheim an Kinder übertragen möchte, sollte vorab prüfen, ob die lebzeitige Schenkung oder das Abwarten der erbschaftsteuerlichen Begünstigung wirtschaftlich vorteilhafter ist.

Wohnrecht oder Nießbrauch: Wie sich der Schenker absichern kann

Wohnrecht und Nießbrauch stellen die praxistauglichsten Sicherungsmittel dar, um Immobilienvermögen zu übertragen, ohne die tatsächliche Nutzung oder wirtschaftliche Erträge aufzugeben. Beide Instrumente bedürfen der notariellen Beurkundung und der dinglichen Absicherung an rangbereiter Stelle im Grundbuch.

Wohnrecht bei einer Immobilienschenkung

Ein beschränkt persönliches Wohnungsrecht nach § 1093 BGB berechtigt den Schenker, ein Gebäude oder Teile davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Es kann lebenslang und unentgeltlich vereinbart werden.

Im notariellen Vertrag muss präzise geregelt werden, wer für Betriebskosten, gewöhnliche und außergewöhnliche Instandhaltung, Gebäudeversicherungen und öffentliche Lasten aufkommt. Das Wohnrecht erlischt regelmäßig mit dem Tod des Berechtigten. Soll ein dauerhafter Auszug – etwa infolge einer Heimunterbringung – das Recht vorzeitig beenden oder in einen Zahlungsanspruch umgewandelt werden, bedarf dies einer ausdrücklichen Klausel.

Nießbrauch und Mieteinnahmen

Der Nießbrauch gemäß § 1030 BGB gewährt dem Schenker das umfassende Recht, die Nutzungen der Immobilie zu ziehen. Dies schließt neben dem Selbstbewohnen auch die Vermietung an Dritte und die Vereinnahmung der Mieteinnahmen ein.

Bei Mehrfamilienhäusern oder vermieteten Wohnungen ist der Nießbrauch meist das überlegene Sicherungsmittel: Das zivilrechtliche Eigentum geht auf den Beschenkten über, die wirtschaftliche Ertragsquelle verbleibt jedoch vollständig beim Schenker. Der Nießbraucher trägt nach den gesetzlichen Regeln die gewöhnlichen Unterhaltskosten, während außergewöhnliche Ausbesserungen und Erneuerungen dem Eigentümer obliegen – abweichende Vereinbarungen im Vertrag sind hier dringend anzuraten.

Steuerlich reduziert der Nießbrauch die Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer, da der kapitalisierte Nießbrauchswert vom steuerlichen Immobilienwert abgezogen wird.

Insbesondere bei jüngeren Schenkern und hohen jährlichen Mieterträgen führt dieser Abzug nicht selten dazu, dass selbst werthaltige Objekte ohne Steuerbelastung übertragen werden können.

Weitere Sicherungen für den Schenker

Über Nutzungsrechte hinaus stehen flankierende schuldrechtliche Versorgungszusagen zur Verfügung:

• Lebenslange Leibrente oder befristete Versorgungszahlungen nach § 759 BGB
• Übernahme konkreter Aufwendungen für Lebensführung oder Krankheitskosten
• Pflegeverpflichtungen mit klar definiertem Leistungsumfang
• Rücktrittsrechte bei Nichterfüllung der Versorgungsansprüche

Während das Wohnrecht rein die Wohnsituation sichert, garantiert der Nießbrauch die wirtschaftliche Ertragskraft. Reichen diese Rechte zur Existenzsicherung im Ruhestand nicht aus, bieten indexierte Rentenzahlungen zusätzlichen Schutz.

Rückforderungsrechte und Klauseln für Scheidung, Insolvenz oder Verkauf

Eine Immobilienschenkung darf niemals ohne vertragliche Notfallklauseln vollzogen werden. Unvorhersehbare Lebensereignisse aufseiten des Beschenkten können andernfalls den dauerhaften Verlust des Familienvermögens bedeuten.

Im Überlassungsvertrag sollten daher eindeutige Rückforderungsrechte vereinbart werden. Typische Rückforderungsgründe umfassen:

• Vorversterben des Beschenkten vor dem Schenker
• Ehescheidung oder Getrenntleben des Beschenkten ohne modifizierten Güterstand
• Eröffnung eines Insolvenzverfahrens oder Überschuldung des Beschenkten
• Zwangsvollstreckungsmaßnahmen Dritter in die Immobilie
• Veräußerung oder Belastung des Objekts ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Schenkers
• Grober Undank im Sinne des bürgerlichen Rechts
• Eigene finanzielle Notlage oder Pflegebedürftigkeit des Schenkers

Eine Rückfallklausel bei Vorversterben verhindert, dass die Immobilie an eingeheiratete Schwiegerkinder oder erbberechtigte Dritte übergeht, zu denen kein Vertrauensverhältnis besteht. Das Objekt fällt in diesem Fall lastenfrei an den Schenker zurück.

Bei einer Ehescheidung des Beschenkten verhindert die Klausel, dass der Wertzuwachs des Anwesens im Rahmen des Zugewinnausgleichs zu Liquiditätsabflüssen führt. Bei wirtschaftlicher Schieflage wiederum schützt sie vor dem Zugriff von Gläubigern oder des Insolvenzverwalters.

Die vertraglichen Rückforderungsansprüche müssen zwingend durch eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert werden.

Ein rein schuldrechtlicher Anspruch böte keinen Schutz gegen zwischenzeitliche Verfügungen oder Vollstreckungszugriffe Dritter. Die Vormerkung stellt sicher, dass das Eigentum dinglich geschützt bleibt.

Ergänzend zu vertraglichen Klauseln sieht das Gesetz Notfallansprüche vor:

• Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers nach § 528 BGB
• Widerruf der Schenkung wegen groben Undanks nach § 530 BGB

Gesetzliche Ansprüche sind jedoch an strenge Voraussetzungen geknüpft und führen oft zu langwierigen Gerichtsprozessen. Sie ersetzen keinesfalls eine vorausschauende notarielle Vertragsgestaltung.

Schenkung und Pflichtteil: Welche Ansprüche andere Erben haben

Wird eine Immobilie zu Lebzeiten auf ein einzelnes Kind oder einen Dritten übertragen, berührt dies unmittelbar die Pflichtteilsansprüche der übrigen nahen Angehörigen. Pflichtteilsberechtigt sind Kinder, Ehegatten und unter Umständen die Eltern des Erblassers, sofern sie durch letztwillige Verfügung enterbt wurden.

Um eine gezielte Aushöhlung des Nachlasses vor dem Tod zu verhindern, gewährt der Gesetzgeber benachteiligten Pflichtteilsberechtigten einen Pflichtteilsergänzungsanspruch nach § 2325 BGB. Der verschenkte Wert wird dem fiktiven Nachlass hinzugerechnet.

Gemäß der gesetzlichen Abschmelzungsregelung (Pro-rata-Regel) reduziert sich der berücksichtigungsfähige Wert für jedes abgelaufene Jahr um zehn Prozent. Nach Ablauf von zehn Jahren bleibt die Schenkung im Grundsatz unberücksichtigt.

Der Fristbeginn setzt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) voraus, dass der Schenker den Gegenstand tatsächlich aus seinem Vermögen ausgegliedert hat („Genussverzicht“).

Behält sich der Schenker einen umfassenden Nießbrauch an der gesamten Immobilie vor, nutzt er das Objekt wirtschaftlich unverändert weiter. In diesem Fall beginnt die Zehnjahresfrist nicht zu laufen – der Immobilienwert wird selbst nach 15 oder 20 Jahren noch voll in die Pflichtteilsberechnung einbezogen.

Bei einem räumlich eng begrenzten Wohnrecht, das wesentliche Teile des Hauses dem Beschenkten überlässt, kann die Frist hingegen anlaufen. Auch Schenkungen an den Ehegatten unterliegen einer Sonderregel: Nach § 2325 Abs. 3 BGB beginnt die Frist bei Ehegatten erst mit der Auflösung der Ehe (durch Scheidung oder Tod).

Um spätere Streitigkeiten unter Geschwistern zu vermeiden, sollte im Übergabevertrag geregelt werden, ob die Schenkung auf den späteren Erb- bzw. Pflichtteil des Beschenkten anzurechnen ist (§ 2050 bzw. § 2315 BGB) oder ob Ausgleichszahlungen fällig werden.

Drei verschiedene Zehnjahresfristen bei der Immobilienschenkung

In der Beratungspraxis führt die sogenannte Zehnjahresfrist häufig zu folgenschweren Missverständnissen. Das deutsche Recht kennt drei völlig eigenständige Zehnjahresfristen, die unterschiedliche Rechtsfolgen haben und rechtlich strikt getrennt werden müssen:

1. Steuerliche Zehnjahresfrist für Freibeträge

Die steuerliche Zehnjahresfrist nach § 14 ErbStG regelt, dass persönliche Freibeträge bei der Schenkungsteuer alle zehn Jahre neu aufleben. Mehrere Schenkungen innerhalb dieser Zeitspanne werden zusammengerechnet. Diese Frist dient ausschließlich fiskalischen Zwecken und hat keinerlei Einfluss auf Pflichtteilsfragen oder Sozialhilfeansprüche.

2. Zehnjahresfrist beim Pflichtteilsergänzungsanspruch

Die erbrechtliche Frist nach § 2325 Abs. 3 BGB bewirkt das jährliche Abschmelzen von Pflichtteilsergänzungsansprüchen um zehn Prozent. Sie beginnt erst, wenn der Schenker die wirtschaftliche Sachherrschaft aufgibt. Ein Nießbrauchsvorbehalt hemmt den Fristlauf.

3. Zehnjahresfrist bei Verarmung des Schenkers

Der sozialrechtliche Rückforderungsanspruch nach § 528 in Verbindung mit § 529 Abs. 1 BGB erlischt, wenn seit der Schenkung zehn Jahre vergangen sind. Kann der Schenker Pflegekosten nicht selbst tragen, leitet der Sozialhilfeträger diesen Anspruch auf sich über (§ 93 SGB XII), um die Schenkung rückabzuwickeln.

Der pauschale Grundsatz „Nach zehn Jahren ist alles sicher“ ist rechtlich unzutreffend.

Selbst wenn die steuerliche Frist abgelaufen ist, kann ein vorbehaltener Nießbrauch den Pflichtteilsergänzungsanspruch über Jahrzehnte aufrechterhalten.

Was passiert bei Pflegebedürftigkeit und fehlender eigener Liquidität?

Tritt beim Schenker im Alter eine Pflegebedürftigkeit ein und reichen Renteneinkünfte sowie Rücklagen nicht für Heimkosten und Pflege auf, greift das Gesetz mit dem Verarmungsschutz ein.

Nach § 528 BGB ist der Beschenkte verpflichtet, das Geschenk herauszugeben, soweit der Schenker außerstande ist, seinen angemessenen Unterhalt zu bestreiten. Tritt der Sozialhilfeträger in Vorlage, geht dieser Anspruch kraft Gesetzes auf die Behörde über. Der Beschenkte muss dann entweder die monatliche Deckungslücke aus eigenen Mitteln schließen oder die Rückabwicklung der Eigentumsübertragung dulden.

Vor einer Übertragung müssen deshalb folgende Finanzfaktoren realistisch kalkuliert werden:

• Monatliche Renteneinkünfte und Pensionsansprüche
• Voraussichtliche Eigenanteile bei stationärer Pflege
• Wegfallende oder fortbestehende Mieteinnahmen
• Valutierende Bankdarlehen und Zinsbindungen
• Zukünftiger Sanierungs- und Instandhaltungsaufwand
• Freie Liquiditätsreserven für unvorhergesehene Lebenslagen

Wer auf den Wert seiner Immobilie angewiesen sein könnte, um Pflege und Lebensunterhalt im Alter abzusichern, sollte von einer vollständigen Schenkung absehen.

So läuft die Übertragung einer Immobilie rechtlich ab

Der Gesetzgeber schreibt für Immobiliengeschäfte nach § 311b BGB zwingend die notarielle Beurkundung vor. Formlose Vereinbarungen sind rechtlich nichtig.

1. Wertermittlung und Bestandsaufnahme: Einholung von Auszügen aus dem Liegenschaftsbuch und Ermittlung des aktuellen Steuer- und Verkehrswerts als Grundlage für Steuer- und Gebührenberechnungen.
2. Grundbuchprüfung: Prüfung bestehender Belastungen in Abteilung II (Dienstbarkeiten, Wohnrechte) und Abteilung III (Grundschulden, Hypotheken) sowie Klärung von Löschungsbewilligungen.
3. Festlegung der Vertragsinhalte: Abstimmung von Nutzungsrechten (Nießbrauch/Wohnrecht), Ausgleichspflichten unter Geschwistern und Rückforderungsklauseln.
4. Notarielle Beurkundung: Der Notar beurkundet den Schenkungsvertrag sowie die Auflassung (die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang nach § 925 BGB).
5. Vollzug im Grundbuch: Eintragung der Eigentumsumschreibung und der Sicherungsvormerkungen im Grundbuch. Erst mit diesem Eintrag wird der Beschenkte juristischer Eigentümer.

Nach der Beurkundung informiert der Notar automatisiert das zuständige Finanzamt sowie das Gutachterausschuss-Büro über den Vorgang. Die Finanzbehörde fordert die Beteiligten daraufhin zur Abgabe einer Schenkungsteuererklärung auf.

Welche Kosten und Steuern neben der Schenkungsteuer entstehen

Selbst wenn keine Schenkungsteuer anfällt, fallen für den notariellen Vertrag und den Grundbuchvollzug Nebenkosten an. Diese berechnen sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) anhand des Geschäftswerts.

• Notargebühren für Beurkundung des Vertrags, Betreuungs- und Vollzugsgebühren
• Grundbuchgebühren für die Eintragung des neuen Eigentümers und eventueller Vormerkungen
• Kosten für Löschung nicht mehr benötigter Grundschulden oder Dienstbarkeiten
• Honorare für steuerliche oder anwaltliche Fachberatung

Hinsichtlich der Grunderwerbsteuer gilt: Nach § 3 Nr. 2 GrEStG sind reine Schenkungen unter Lebenden von der Grunderwerbsteuer befreit. Dies gilt unabhängig vom Verwandtschaftsgrad, also auch bei Schenkungen unter Geschwistern oder an Dritte.

Vorsicht ist geboten, wenn die Schenkung mit einer Gegenleistung verknüpft wird.

Übernimmt der Beschenkte bestehende Darlehensschulden oder erbringt eine Ausgleichszahlung, liegt steuerrechtlich eine gemischte Schenkung vor: Der entgeltliche Teil unterliegt grundsätzlich der Grunderwerbsteuer, sofern keine persönliche Befreiung (wie zwischen Ehegatten oder Verwandten in gerader Linie nach § 3 Nr. 4 und Nr. 6 GrEStG) greift.

Gemischte Schenkung: Immobilie gegen Kaufpreis, Darlehensübernahme oder Pflege

Wird eine Immobilie übertragen und erbringt der Erwerber im Gegenzug eine finanzielle oder personelle Gegenleistung, die den Verkehrswert des Objekts nicht erreicht, handelt es sich um eine gemischte Schenkung.

Typische Gegenleistungen sind:

• Zahlung eines unter dem Marktwert liegenden Teilkaufpreises
• Schuldübernahme bestehender Bankdarlehen mit persönlicher Haftungsentlassung des Schenkers
• Verpflichtung zu wiederkehrenden Versorgungs- oder Rentenzahlungen
• Vertraglich vereinbarte Pflege- und Betreuungsleistungen
• Abfindungszahlungen an weichende Miterben

Die zivil- und steuerrechtliche Einordnung erfordert eine Verhältnisrechnung: Nur der rein unentgeltliche Teil unterliegt der Schenkungsteuer und verbraucht den persönlichen Freibetrag. Der entgeltliche Teil kann hingegen Ertragssteuern (bei Betriebsvermögen oder innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist nach § 23 EStG) sowie Grunderwerbsteuer auslösen.

Wird eine Pflegeverpflichtung vereinbart, ermittelt sich deren Wert nach versicherungsmathematischen Grundsätzen anhand der Lebenserwartung des Schenkers und des konkreten Pflegebedarfs. Unklare Pauschalformulierungen werden von den Finanzämtern regelmäßig nicht anerkannt.

Schenkung, Erbschaft, Familienverkauf oder Teillösung im Vergleich

Die lebzeitige Vollschenkung ist lediglich ein Weg zur Übertragung von Immobilienvermögen. Je nach persönlicher und wirtschaftlicher Priorität bieten sich alternative Gestaltungsformen an:

Ein Familienverkauf ist insbesondere bei vermieteten Objekten attraktiv: Beim Käufer entsteht ein neues Gebäude-Abschreibungsvolumen (AfA) auf Basis der tatsächlichen Anschaffungskosten, was die familiäre Steuerlast senken kann. Allerdings muss der Verkauf fremdüblich ausgestaltet sein, um steuerlich anerkannt zu werden.

Eine Teilschenkung (beispielsweise die Übertragung von 50 Prozent Miteigentumsanteil) empfiehlt sich bei besonders hochpreisigen Immobilien, um den Freibetrag im ersten Schritt auszuschöpfen und den Rest nach Ablauf von zehn Jahren steuerfrei nachzureichen.

Wann eine Immobilienschenkung je nach Familiensituation nicht passt

Nicht jede theoretisch mögliche Schenkung ist in der Praxis sinnvoll. Unter bestimmten Rahmenbedingungen überwiegen die Nachteile und Risiken deutlich:

Fehlende Rücklagen für Pflege und Lebensabend

Stellt die Immobilie den wesentlichen Teil des Gesamtvermögens dar, verbietet sich eine reine Schenkung meist von selbst. Wer im Alter auf den Erlös eines Verkaufs oder auf Beleihungsspielräume angewiesen sein könnte, gefährdet mit der Übertragung seine wirtschaftliche Unabhängigkeit.

Valutierende Verbindlichkeiten auf dem Objekt

Ist die Immobilie noch erheblich mit Grundschulden belastet, verlangen kreditgebende Banken bei Schuldübernahmen eine strenge Bonitätsprüfung des Beschenkten. Verweigert die Bank die Entlassung des Schenkers aus der persönlichen Haftung, bleibt dieser Schuldner, während das Eigentum bereits übergegangen ist.

Insolvenz- oder Scheidungsrisiko des Beschenkten

Befindet sich das Kind in wirtschaftlichen Schwierigkeiten oder scheitert dessen Ehe, droht der Zugriff von Gläubigern oder die Verwertung der Immobilie im Rahmen von Zugewinnausgleichsansprüchen. Ohne insolvenzfeste Rückforderungsklauseln gerät das Familienvermögen in fremde Hände.

Ungleichbehandlung mehrerer Nachkommen

Wird eine Immobilie an ein einzelnes Kind übertragen, während Geschwister leer ausgehen, führt dies im Erbfall fast ausnahmslos zu familiären Konflikten. Ohne verbindliche notarielle Pflichtteilsverzichtsverträge oder Ausgleichszahlungen drohen langwierige gerichtliche Pflichtteilsstreitigkeiten.

Absicht eines mittelfristigen Verkaufs

Besteht die Überlegung, das Objekt in absehbarer Zeit zu veräußern, um sich räumlich zu verändern, sollte keine Schenkung erfolgen. Nach der Eigentumsumschreibung liegt das alleinige Verkaufsrecht beim Beschenkten. Der Schenker verliert jede Mitbestimmung über Zeitpunkt und Verkaufserlös.

Bei der Immobilienschenkung überschneiden sich Erb-, Steuer-, Familien- und Sozialrecht. Vor der Unterzeichnung eines Notarvertrags sollten alle Vertragsklauseln, Belastungen und Absicherungen detailliert mit einem Fachanwalt für Erbrecht und einem Steuerberater abgestimmt werden.

Schenkung einer Immobilie: Vor- und Nachteile

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